Eventos climáticos extremos colocam condomínios em alerta: quem paga a conta pelos danos?

Chuvas intensas, ventos fortes e alagamentos levantam dúvidas sobre a responsabilidade do poder público, condomínio e moradores diante dos prejuízos

Com as mudanças climáticas e a intensificação dos eventos extremos, cidades brasileiras que antes não enfrentavam determinados problemas passaram a sentir com mais frequência os impactos da natureza nos ambientes urbanos. Em condomínios e edifícios, cenas como garagens alagadas, carros cobertos pela água, destelhamentos, queda de muros e até estruturas de grande porte, como caixas d’água, sendo deslocadas pelos ventos já fazem parte de uma realidade que exige atenção.

Mas, diante de um prejuízo provocado por um evento climático, quem deve assumir a responsabilidade: o poder público, o condomínio ou o próprio morador?

A resposta não é automática. De acordo com Adriana Velozo, especialista em assessoria jurídica empresarial e condominial, é necessário analisar cada situação individualmente, identificar a origem do dano e verificar se existia alguma obrigação de manutenção, prevenção ou reparo que não foi cumprida.

“Um evento climático pode ser imprevisível e é preciso investigar a causa do dano e verificar se havia alguma obrigação de manutenção, prevenção ou reparo que não foi cumprida. A responsabilidade civil nasce justamente quando conseguimos identificar quem tinha o dever de agir e não agiu”, explica Adriana Velozo, especialista em Direito Condominial, do escritório ADM Velozo – Consultoria Jurídica Empresarial e Condominial.

O que cabe ao morador?

Quando o dano ocorre dentro da área privativa da unidade, em regra, a responsabilidade pela conservação é do proprietário ou de quem ocupa o imóvel, dependendo da situação. Já os problemas relacionados às áreas comuns seguem outra lógica e precisam ser analisados de acordo com a origem do dano e as regras estabelecidas pelo condomínio.

O morador também possui um papel importante na prevenção. Ao identificar infiltrações, problemas hidráulicos, rachaduras, falhas em portas e janelas, vazamentos ou qualquer situação que possa representar risco, deve comunicar formalmente o síndico ou a administradora.

Durante períodos de tempestades, também é recomendável acompanhar os alertas da Defesa Civil, retirar objetos de áreas externas que possam ser carregados pelo vento e evitar circular ou estacionar veículos em locais considerados de risco.

E a responsabilidade do condomínio?

O Código Civil estabelece que compete ao síndico diligenciar pela conservação e guarda das partes comuns. Na prática, isso significa que a prevenção deve fazer parte da rotina do condomínio.

A manutenção de telhados, calhas, sistemas de drenagem, bombas de água, muros, fachadas, instalações elétricas e demais estruturas comuns pode ser fundamental para evitar que um evento climático resulte em prejuízos ainda maiores.

Um exemplo são as garagens subterrâneas que ficam alagadas durante chuvas intensas. Nesse tipo de ocorrência, é necessário verificar se houve falha na bomba de drenagem, se o volume de água ultrapassou a capacidade do sistema ou se algum problema relacionado à drenagem externa contribuiu para o alagamento.

A análise desses fatores é importante para determinar se houve falha de manutenção ou prevenção por parte do condomínio ou se o dano decorreu exclusivamente de uma situação excepcional.

Quando o poder público pode ser responsabilizado?

Dependendo da origem do problema, também pode existir responsabilidade do município ou de outro órgão público.

É necessário analisar, por exemplo, se o prejuízo foi causado por falhas na drenagem urbana, falta de manutenção de estruturas públicas, obras realizadas pelo poder público ou outras situações que tenham contribuído diretamente para o dano.

Segundo Adriana Velozo, é fundamental diferenciar o fenômeno climático da causa concreta do prejuízo.

“Uma chuva forte pode ser o gatilho, mas precisamos descobrir por que aquela água entrou na garagem, por que aquele muro caiu ou por que determinada área ficou inundada. A análise técnica e a documentação são fundamentais para estabelecer o nexo entre o problema e o responsável.”

Prevenção também é responsabilidade

Diante de eventos climáticos cada vez mais severos, a prevenção se torna uma importante ferramenta de proteção patrimonial para os condomínios.

Entre as medidas recomendadas estão a revisão das coberturas de seguro, a manutenção de documentos e laudos atualizados, o registro das manutenções realizadas, o acompanhamento de alertas meteorológicos e a criação de procedimentos para situações de emergência.

Além de reduzir os riscos, essas medidas podem facilitar a identificação das causas de um eventual dano e a apuração das responsabilidades.

“A mudança no padrão dos eventos climáticos exige planejamento. Prevenir custa menos do que reparar um grande prejuízo e, principalmente, pode evitar que uma ocorrência que começou como um fenômeno natural se transforme em uma tragédia”, conclui Adriana Velozo.

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